借地権譲渡や増改築について、こんな問題はありませんか？

• 木造建物をコンクリート造りに建て替えたいけど、地主が承諾してくれない。
• 建物を増改築したいけど、地主が承諾してくれない。
• 建物を譲渡したいけど、地主が承諾してくれない。
• 建物を競落したけど、借地権の譲受について、地主が承諾してくれない。
• 第三者に譲渡・転貸されるくらいなら、地主である私が建物を借地権ごと買い取りたい（介入権の行使）。

借地非訟とは？

借地権を譲渡したいときや、借地権上の建物の増改築をしたいとき等に、土地所有者の承諾が得られない場合であっても、裁判所で借地非訟の手続を利用して、裁判所の決定がなされれば進めることができます。

具体的には、借地非訟には、以下の手続があります。

• ①借地条件変更申立事件（借地借家法１７条１項）
  借地契約では、建物の種類や構造、規模、用途を制限して定められていることが多いところ、この条件を変更することに土地所有者の承諾が得られない場合には、この手続により、裁判所が相当と認める場合に借地条件を変更することができます。
  例えば、現在ある木造の建物を別の構造の鉄筋コンクリート造の建物に建て替えたい場合等がこれにあたります。
• ②増改築許可申立事件（同法１７条２項）
  借地契約では、増改築を制限する定めが置かれていることが多いところ、増改築に土地所有者の承諾が得られない場合には、この手続により、裁判所が土地所有者の承諾に代わる許可を与えることができます。
• ③土地の賃借権譲渡又は転貸の許可申立事件（同法１９条１項）
  借地権者が土地上の建物を第三者に譲渡するときに、土地所有者の承諾が得られない場合には、この手続により、裁判所が相当と認める場合に土地所有者の承諾に代わる許可を与えることができます。
• ④競売又は公売に伴う土地賃借権譲受許可申立事件（同法２０条１項）
  第三者が、競売又は公売で借地上の建物を取得したときに、土地所有者の承諾が得られない場合には、この手続により、裁判所が相当と認める場合に土地所有者の承諾に代わる許可を与えることができます。
• ⑤借地権設定者の建物及び土地賃借権譲受申立事件（同法１９条３項、２０条２項）
  上記③や④の場合には、土地所有者には、自ら土地の賃借権と借地上の建物を優先的に買い取ることができる権利（介入権）が与えられており、裁判所が定める期間内に介入権を行使する申立てがあった場合には、土地所有者は裁判所が定めた価格で借地上の建物と土地賃借権を買い取ることができます。

借地非訟手続の流れ

Step / 01

借地権の目的である土地の所在地を管轄する地方裁判所に申立てをします（借地借家法４１条）。なお、当事者の合意により、その所在地を管轄する簡易裁判所に申立てすることもできます。

Step / 02

申立後、必要書類が揃っていれば、１か月～１か月半程度で、第１回審問期日が開かれます。相手方は、第１回期日の前に答弁書を提出します。期日には、出頭した当事者から意見が聴取されます（必要に応じて期日を重ねていきます）。審問手続は、非公開です。

Step / 03

裁判所が、専門的知識を有する鑑定委員会に、許可の可否、承諾料額、賃料額、建物・借地権価格等について意見を求めます。鑑定委員会は、現地調査を行ったり、必要な資料を収集した上で、裁判所に意見書を提出します。

Step / 04

裁判所が、鑑定委員会から提出された意見について、当事者から意見を聴くための最終審問期日を開きます（意見書が提出されてから１か月～１か月半程度）。

Step / 05

裁判所は、第１回審問期日～手続終了するまでの間に、和解を勧告することがありますが、和解が成立しない場合には、裁判所が決定書を作成します。

Step / 06

裁判所が出した決定に不服がある場合には、送達を受けた日から２週間以内に即時抗告することができます。即時抗告されることなく、２週間を経過すれば、決定は確定します。

弁護士費用

• ①交渉及び非訟手続（第一審）の弁護士費用を含みます。
• ②上訴の際は、追加で上記の2分の1の着手金をいただきます。
• ③出廷費用や日当はかかりません（ただし、往復2時間を超える遠方の場合を除きます）。
• ④原則として、一括でのお支払いとなりますが、分割払いのご相談にも応じております。
• ⑤別途、実費（印紙代、切手代、交通費、コピー代等）が生じます。
• ⑥上記費用は、税込表示です。

• ■顧問契約締結による、特別割引の対象となります。
• ■地域貢献の一環として、港区在住・在勤の方限定で、特別に弁護士費用の優待をしております。詳細はお問い合わせください。

借地非訟において、地主側からよくある主張とこれに対する反論

• 建物が朽廃し、借地権が消滅している。
• 譲受人とは信頼関係が築けず、不利になるおそれがあるから、借地権譲渡は認めるべきではない。
• 地代が低額なので、正当事由が認められ、借地権譲渡は認められるべきではない。

Q&A

Q借地権の存否について争いがある場合でも、借地非訟の手続の申立てをすることはできますか？

A

この点については、判例（最高裁昭和４６年５月１９日決定）においても、前提となる法律関係に争いがあるとい、これについて民事訴訟法による判決の確定を待たなければ、借地非訟の裁判をすることができないというものではなく、借地非訟手続において、借地権の存否を判断した上で裁判をすることができるとされています。
もっとも、借地非訟手続の中で判断された借地権の存否については、既判力が生じず、別に民事訴訟により借地権の存在が否定されれば、借地非訟の裁判もその限度において効力を失うものとされています。

Q当事者が複数いる場合、全員が借地非訟手続に関与しなければなりませんか？

A

一括解決のため、当事者が複数の場合も、全ての者が申立人となり、全ての者が相手方とならなければならないというのが、原則的な考え方です。

Q借地権の残存期間が短い場合でも、借地非訟の申立てをすることはできますか？

A

借地権の残存期間が短い場合で、土地所有者が更新拒絶を予定しているような場合であっても、借地非訟の申立てができない訳ではありません。裁判例では、更新拒絶の正当事由が具備される蓋然性が高く、借地契約の終了が見込まれる場合には、借地非訟の申立てが棄却されるべきとされていますが、逆に言えば、そのような法定更新が見込まれるような場合であれば、棄却されない可能性が高いといえます。
審問手続では、更新拒絶の正当事由があるか、また、借地権の残存期間がどれくらいであるか（２年程度が目安となります）等が考慮されることとなります。

Q土地所有者に支払う承諾料の相場は、どのくらいですか？

A

裁判所が決定する財産上の給付（承諾料）については、以下のとおり、おおよその相場があります。

• ①借地条件変更の場合
  非堅固建物から堅固建物にする場合には、更地価格の１０％程度
• ②増改築の場合
  全面的な改築の場合　更地価格の３～５％程度
  一部改築の場合　　　更地価格の～３％程度
• ③賃借権の譲渡・転貸の場合
  借地権価格の１０％程度
  なお、借地権価格は、更地価格×借地権割合（国税庁のＨＰ参照）により算出されます。

Q借地権を一部譲渡することはできますか？

A

借地権の譲渡は、「借地権設定者に不利となるおそれがない」場合に、許可されることになりますが（借地借家法１９条１項）、借地権が分割されることにより、建築基準法上増改築が不可能となったり、借地の面積が減少して不整形になる等、借地権設定者に不利に働くおそれがあります。そこで、借地権の一部譲渡は許可されにくい傾向にあります。
もっとも、一部譲渡も全く認められない訳ではなく、裁判例においても、特殊な事例のもと土地全体として分割が借地権設定者に不利にならない場合に、許可を認めた事例もあります。

Q介入権の行使が認められない場合はありますか？

A

借地権を譲渡しようとする場合に、土地所有者が自ら土地の賃借権と借地上の建物を優先的に買い取ることができるのが介入権です。土地所有者が土地や賃借権を取得する場合でも、借地権譲渡をしたい借地人の投下資本の回収の目的は、金銭的に保障されるものであることから、原則としては、裁判所が定める期間内に介入権を行使すれば、介入権行使は認められるものです。
もっとも、例外として、借地人が近親者等に借地権を譲渡しようとしているような場合には、投下資本の回収を目的とする通常の取引とは異なり、特定の者に建物と借地権を譲渡させて利用させることが借地人の目的であるので、介入権の行使を認めなかった裁判例があります（東京高裁昭和５５年２月１３日決定）。
また、借地上建物が別の所有者の土地にまたがっている場合（またがり建物）についても、裁判所は、法律上、賃借権と建物を借地権設定者へ譲渡することを命ずる権限はあるものの、別の土地上の建物部分やその敷地の利用権の譲渡を命ずる権限等はないとして、介入権の申立てを不適法却下とした判例があります（最高裁平成１９年１２月４日決定）。

Q介入権を行使した場合の対価の相場は、どのくらいですか？

A

借地権価格と建物価格の合計額から借地権譲渡の承諾料相当額（借地権価格の１０％程度）を控除した額として算定するのが、一般的です。借地権価格は、更地価格×借地権割合（国税庁のＨＰ参照）により算出されます。
実際には、この対価は、一般取引の相場からすると高い金額になることが多いことに留意する必要があります。

借地非訟 用語集

・借地権者・借地権設定者

借地権者は、借地の借主であり、建物の所有者のことをいいます。
借地権設定者とは、借地権を設定している土地所有者（地主）のことをいいます。

・介入権

地主が、借地権譲渡の借地非訟手続において、借地権付の建物を優先的に買い取ることができる権利のことをいいます。

・借地権割合

土地の更地としての価格に占める借地権価値の割合のことをいいます。
借地権割合については、３０％～９０％の範囲で、国税庁のホームページで公開されています。
条件により借地権割合は異なりますが、一般的には、都市部の方が借地権割合が高くなると言われています。

・普通借地権・定期借地権

普通借地権は、借地権の存続期間が満了した場合に、地主側に正当事由がない限り（後述する「借地契約の更新拒絶の正当事由」参照）、借地人が更新を請求すれば、自動的に借地契約が存続されます。
他方、定期借地権は、上記正当事由の有無にかかわらず、借地権の存続期間が満了した時点で、借地契約が終了するものです。
定期借地権には、①一般定期借地権、②事業用借地権、③建物譲渡特約付借地権の３種類があります。

・借地契約の更新拒絶の正当事由

借地契約は、借地人が契約の更新を請求したときは、更新されるのが原則です（借地借家法５条）。
これに対して、土地所有者は、異議を述べることができますが、異議を述べるには、正当事由があることが必要であるとされています（同６条）。
正当事由があるかどうかは、以下の４つの要素を総合的に考慮した上で判断されます。
①土地所有者・借地人が土地の使用を必要とする事情
②借地に関する従前の経過
③土地の利用状況
④立退料

・堅固建物・非堅固建物

堅固建物とは、石造、土造、レンガ造、コンクリート造、ブロック造等の丈夫な建物のことをいいます。
非堅固建物の代表的なものは、木造です。

・底地権

底地とは、借地権が設定されている土地のことをいい、底地権とは、借地権が設定されている場合の土地所有者の権利のことをいいます。
土地所有者は、自身では土地を利用できない一方で、土地の地代の収入を受け取ることができます。

・即時抗告

裁判上、迅速に確定されることが必要な決定について、期間を定めて認められる不服申し立ての方法のことをいいます。
借地非訟手続の場合は、決定書の送達を受けた日から、２週間の不服申立期間が定められています。

私たちがサポートします

梶田 潤

2009年に弁護士登録をして以来、個人・法人を問わず多くのお客様からご依頼を受け、民事・刑事の幅広い事件を担当してまいりました。
とりわけここ数年は、当事者の一方もしくは双方が外国人であり、または、当事者の双方が日本人であっても国外に居住しているなど渉外的要素の関わる民事事件（渉外家事事件、入管事件等）に力を注ぎ、経験を深めてまいりました。これらの事件の取扱件数は、既に数百件に及び、日本の弁護士の中でも、有数の専門知識と経験を有しているものと自負しております。
当事務所は、今後も渉外的要素の関わる民事事件を柱とし、専門分野を深めつつ、幅広い分野に対応できるよう研鑽に努めていきたいと考えております。国際離婚や国際相続などの問題を抱えてお悩みのお客様はどうぞお気軽に当事務所にご連絡ください。

2005年 早稲田大学法学部卒業
2008年 上智大学法学研究科法曹養成専攻卒業
同年 司法試験合格　司法修習62期
2009年12月 弁護士登録（東京弁護士会）
都内法律事務所において企業法務から一般民事まで幅広い業務に従事するとともに、外国人の権利に関する委員会に所属するなど人権擁護活動にも積極的に関与する。 2013年4月 弁護士法人東京パブリック法律事務所三田支所入所
東京弁護士会が設立した初の外国人・国際案件専門の公設事務所である同所（その後池袋の本所に統合）において、これまで取り扱ってきた企業法務・一般民事事件に加えて、国際離婚、入管関係事件、国際相続などの複雑かつ専門化した事件を多数担当し、研鑽を積む。
2017年11月 独立し目黒国際法律事務所を設立、代表就任
2022年2月 弁護士法人オーシャン設立

北海道旭川市出身、旭川在住時はスポーツに明け暮れる毎日を過ごす。学生時代は、アジア各国を歴訪。弁護士登録後は多くのクライアントの依頼を受け、ほぼ３６５日休みなく働く毎日を過ごしている。

使用言語
日本語、英語

著書
渉外家事事件の実務　新日本法規　共著

記事
Japan timesのコラム
LIBRA（東京弁護士会機関紙）　2018年1月号　渉外離婚

2011年～ 東京弁護士会外国人の権利に関する委員会委員
2014年～2019年　日弁連人権救済調査室嘱託
経営革新等認定支援機関（経産省、中小企業庁）

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