目黒国際弁護士

Meguro International Law Office

借地権譲渡や
増改築について
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借地権譲渡や増改築について、こんな問題はありませんか?

借地非訟とは?

借地権を譲渡したいときや、借地権上の建物の増改築をしたいとき等に、土地所有者の承諾が得られない場合であっても、裁判所で借地非訟の手続を利用して、裁判所の決定がなされれば進めることができます。

具体的には、借地非訟には、以下の手続があります。

借地非訟手続の流れ

Step / 01

借地権の目的である土地の所在地を管轄する地方裁判所に申立てをします(借地借家法41条)。なお、当事者の合意により、その所在地を管轄する簡易裁判所に申立てすることもできます。

Step / 02

申立後、必要書類が揃っていれば、1か月~1か月半程度で、第1回審問期日が開かれます。相手方は、第1回期日の前に答弁書を提出します。期日には、出頭した当事者から意見が聴取されます(必要に応じて期日を重ねていきます)。審問手続は、非公開です。

Step / 03

裁判所が、専門的知識を有する鑑定委員会に、許可の可否、承諾料額、賃料額、建物・借地権価格等について意見を求めます。鑑定委員会は、現地調査を行ったり、必要な資料を収集した上で、裁判所に意見書を提出します。

Step / 04

裁判所が、鑑定委員会から提出された意見について、当事者から意見を聴くための最終審問期日を開きます(意見書が提出されてから1か月~1か月半程度)。

Step / 05

裁判所は、第1回審問期日~手続終了するまでの間に、和解を勧告することがありますが、和解が成立しない場合には、裁判所が決定書を作成します。

Step / 06

裁判所が出した決定に不服がある場合には、送達を受けた日から2週間以内に即時抗告することができます。即時抗告されることなく、2週間を経過すれば、決定は確定します。

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弁護士費用

着手金 報酬金
賃貸人側 44万円 承諾料の11%
(最低44万円)
賃貸人側
(介入権行使する場合)
44万円 借地権価格の5.5%
(最低44万円)
賃借人側 44万円 借地権価格の5.5%
(最低44万円)
賃借人側
(介入権行使された場合)
44万円 介入権価格の11%
(最低44万円)

借地非訟において、地主側からよくある主張とこれに対する反論

Q&A

Q借地権の存否について争いがある場合でも、借地非訟の手続の申立てをすることはできますか?
A

この点については、判例(最高裁昭和46年5月19日決定)においても、前提となる法律関係に争いがあるとい、これについて民事訴訟法による判決の確定を待たなければ、借地非訟の裁判をすることができないというものではなく、借地非訟手続において、借地権の存否を判断した上で裁判をすることができるとされています。
もっとも、借地非訟手続の中で判断された借地権の存否については、既判力が生じず、別に民事訴訟により借地権の存在が否定されれば、借地非訟の裁判もその限度において効力を失うものとされています。

Q当事者が複数いる場合、全員が借地非訟手続に関与しなければなりませんか?
A

一括解決のため、当事者が複数の場合も、全ての者が申立人となり、全ての者が相手方とならなければならないというのが、原則的な考え方です。

Q借地権の残存期間が短い場合でも、借地非訟の申立てをすることはできますか?
A

借地権の残存期間が短い場合で、土地所有者が更新拒絶を予定しているような場合であっても、借地非訟の申立てができない訳ではありません。裁判例では、更新拒絶の正当事由が具備される蓋然性が高く、借地契約の終了が見込まれる場合には、借地非訟の申立てが棄却されるべきとされていますが、逆に言えば、そのような法定更新が見込まれるような場合であれば、棄却されない可能性が高いといえます。
審問手続では、更新拒絶の正当事由があるか、また、借地権の残存期間がどれくらいであるか(2年程度が目安となります)等が考慮されることとなります。

Q土地所有者に支払う承諾料の相場は、どのくらいですか?
A

裁判所が決定する財産上の給付(承諾料)については、以下のとおり、おおよその相場があります。

  • ①借地条件変更の場合
    非堅固建物から堅固建物にする場合には、更地価格の10%程度
  • ②増改築の場合
    全面的な改築の場合 更地価格の3~5%程度
    一部改築の場合   更地価格の~3%程度
  • ③賃借権の譲渡・転貸の場合
    借地権価格の10%程度
    なお、借地権価格は、更地価格×借地権割合(国税庁のHP参照)により算出されます。

Q借地権を一部譲渡することはできますか?
A

借地権の譲渡は、「借地権設定者に不利となるおそれがない」場合に、許可されることになりますが(借地借家法19条1項)、借地権が分割されることにより、建築基準法上増改築が不可能となったり、借地の面積が減少して不整形になる等、借地権設定者に不利に働くおそれがあります。そこで、借地権の一部譲渡は許可されにくい傾向にあります。
もっとも、一部譲渡も全く認められない訳ではなく、裁判例においても、特殊な事例のもと土地全体として分割が借地権設定者に不利にならない場合に、許可を認めた事例もあります。

Q介入権の行使が認められない場合はありますか?
A

借地権を譲渡しようとする場合に、土地所有者が自ら土地の賃借権と借地上の建物を優先的に買い取ることができるのが介入権です。土地所有者が土地や賃借権を取得する場合でも、借地権譲渡をしたい借地人の投下資本の回収の目的は、金銭的に保障されるものであることから、原則としては、裁判所が定める期間内に介入権を行使すれば、介入権行使は認められるものです。
もっとも、例外として、借地人が近親者等に借地権を譲渡しようとしているような場合には、投下資本の回収を目的とする通常の取引とは異なり、特定の者に建物と借地権を譲渡させて利用させることが借地人の目的であるので、介入権の行使を認めなかった裁判例があります(東京高裁昭和55年2月13日決定)。
また、借地上建物が別の所有者の土地にまたがっている場合(またがり建物)についても、裁判所は、法律上、賃借権と建物を借地権設定者へ譲渡することを命ずる権限はあるものの、別の土地上の建物部分やその敷地の利用権の譲渡を命ずる権限等はないとして、介入権の申立てを不適法却下とした判例があります(最高裁平成19年12月4日決定)。

Q介入権を行使した場合の対価の相場は、どのくらいですか?
A

借地権価格と建物価格の合計額から借地権譲渡の承諾料相当額(借地権価格の10%程度)を控除した額として算定するのが、一般的です。借地権価格は、更地価格×借地権割合(国税庁のHP参照)により算出されます。
実際には、この対価は、一般取引の相場からすると高い金額になることが多いことに留意する必要があります。

借地非訟 用語集

・借地権者・借地権設定者
借地権者は、借地の借主であり、建物の所有者のことをいいます。
借地権設定者とは、借地権を設定している土地所有者(地主)のことをいいます。
・介入権
地主が、借地権譲渡の借地非訟手続において、借地権付の建物を優先的に買い取ることができる権利のことをいいます。
・借地権割合
土地の更地としての価格に占める借地権価値の割合のことをいいます。
借地権割合については、30%~90%の範囲で、国税庁のホームページで公開されています。
条件により借地権割合は異なりますが、一般的には、都市部の方が借地権割合が高くなると言われています。
・普通借地権・定期借地権
普通借地権は、借地権の存続期間が満了した場合に、地主側に正当事由がない限り(後述する「借地契約の更新拒絶の正当事由」参照)、借地人が更新を請求すれば、自動的に借地契約が存続されます。
他方、定期借地権は、上記正当事由の有無にかかわらず、借地権の存続期間が満了した時点で、借地契約が終了するものです。
定期借地権には、①一般定期借地権、②事業用借地権、③建物譲渡特約付借地権の3種類があります。
・借地契約の更新拒絶の正当事由
借地契約は、借地人が契約の更新を請求したときは、更新されるのが原則です(借地借家法5条)。
これに対して、土地所有者は、異議を述べることができますが、異議を述べるには、正当事由があることが必要であるとされています(同6条)。
正当事由があるかどうかは、以下の4つの要素を総合的に考慮した上で判断されます。
①土地所有者・借地人が土地の使用を必要とする事情
②借地に関する従前の経過
③土地の利用状況
④立退料
・堅固建物・非堅固建物
堅固建物とは、石造、土造、レンガ造、コンクリート造、ブロック造等の丈夫な建物のことをいいます。
非堅固建物の代表的なものは、木造です。
・底地権
底地とは、借地権が設定されている土地のことをいい、底地権とは、借地権が設定されている場合の土地所有者の権利のことをいいます。
土地所有者は、自身では土地を利用できない一方で、土地の地代の収入を受け取ることができます。
・即時抗告
裁判上、迅速に確定されることが必要な決定について、期間を定めて認められる不服申し立ての方法のことをいいます。
借地非訟手続の場合は、決定書の送達を受けた日から、2週間の不服申立期間が定められています。

私たちがサポートします

梶田 潤

2009年に弁護士登録をして以来、個人・法人を問わず多くのお客様からご依頼を受け、民事・刑事の幅広い事件を担当してまいりました。
とりわけここ数年は、当事者の一方もしくは双方が外国人であり、または、当事者の双方が日本人であっても国外に居住しているなど渉外的要素の関わる民事事件(渉外家事事件、入管事件等)に力を注ぎ、経験を深めてまいりました。これらの事件の取扱件数は、既に数百件に及び、日本の弁護士の中でも、有数の専門知識と経験を有しているものと自負しております。
当事務所は、今後も渉外的要素の関わる民事事件を柱とし、専門分野を深めつつ、幅広い分野に対応できるよう研鑽に努めていきたいと考えております。国際離婚や国際相続などの問題を抱えてお悩みのお客様はどうぞお気軽に当事務所にご連絡ください。

2005年 早稲田大学法学部卒業
2008年 上智大学法学研究科法曹養成専攻卒業
同年 司法試験合格 司法修習62期
2009年12月 弁護士登録(東京弁護士会)
都内法律事務所において企業法務から一般民事まで幅広い業務に従事するとともに、外国人の権利に関する委員会に所属するなど人権擁護活動にも積極的に関与する。 2013年4月 弁護士法人東京パブリック法律事務所三田支所入所
東京弁護士会が設立した初の外国人・国際案件専門の公設事務所である同所(その後池袋の本所に統合)において、これまで取り扱ってきた企業法務・一般民事事件に加えて、国際離婚、入管関係事件、国際相続などの複雑かつ専門化した事件を多数担当し、研鑽を積む。
2017年11月 独立し目黒国際法律事務所を設立、代表就任
2022年2月 弁護士法人オーシャン設立

北海道旭川市出身、旭川在住時はスポーツに明け暮れる毎日を過ごす。学生時代は、アジア各国を歴訪。弁護士登録後は多くのクライアントの依頼を受け、ほぼ365日休みなく働く毎日を過ごしている。

使用言語
日本語、英語

著書
渉外家事事件の実務 新日本法規 共著

記事
Japan timesのコラム
LIBRA(東京弁護士会機関紙) 2018年1月号 渉外離婚

2011年~ 東京弁護士会外国人の権利に関する委員会委員
2014年~2019年 日弁連人権救済調査室嘱託
経営革新等認定支援機関(経産省、中小企業庁)

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